Bis zur Übergabe trägt grundsätzlich der Verkäufer das Risiko, dass die Immobilie durch Zufall beschädigt oder zerstört wird. Das ergibt sich aus § 1064 ABGB. Geht sie ganz oder zu mehr als der Hälfte ihres Werts verloren, gilt der Kauf als nicht geschlossen. In der Praxis legt der Kaufvertrag einen Stichtag für den Übergang von Gefahr und Zufall fest.
Stand: 11. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Gemeint ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer das Risiko zufälliger Schäden trägt, etwa durch Sturm, Hagel, Hochwasser oder Brand, für die niemand verantwortlich ist. Meist gehen zum selben Zeitpunkt auch Nutzen und Lasten über, also Mieteinnahmen, Betriebskosten und Abgaben.
Für den Kauf verweist § 1064 ABGB auf die Regeln zum Tausch (§§ 1048 bis 1051). Nach § 1048 gilt: Wird die Sache vor der vereinbarten Übergabe zufällig ganz oder über die Hälfte ihres Werts zerstört, ist der Vertrag als nicht geschlossen anzusehen. Ist der Schaden geringer, kann der Käufer laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs den Kaufpreis verhältnismäßig mindern.
Kaufverträge regeln meist einen Stichtag, an dem die Liegenschaft in Besitz und Genuss des Käufers übergeht, mit Übergang von Gefahr und Zufall, Nutzungen und Lasten. Das kann der Tag der Unterschrift sein, der Tag der Kaufpreiszahlung oder ein fixes Datum. Die Parteien können den Übergang auch an eine Genehmigung, etwa der Grundverkehrsbehörde, knüpfen.
Klären Sie, wer ab wann versichert ist. Der Verkäufer sollte seine Gebäudeversicherung bis zum Gefahrübergang nicht kündigen. Wird eine versicherte Liegenschaft verkauft, tritt der Käufer nach dem Versicherungsvertragsgesetz grundsätzlich in den bestehenden Vertrag ein. Lassen Sie sich als Käufer den Versicherungsschutz ab dem Stichtag schriftlich bestätigen.
Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest: Zustand mit Fotos, Zählerstände, Schlüssel, übergebene Unterlagen. Zufällige Schäden sind von Mängeln zu unterscheiden, die schon beim Vertragsabschluss bestanden; für diese gelten die Regeln der Gewährleistung und die Vereinbarungen im Kaufvertrag. Wie Kauf und Verkauf ablaufen, lesen Sie in den Ratgebern Haus verkaufen in Klagenfurt und Wohnung kaufen in Klagenfurt. Wir begleiten Sie bis zur Übergabe, in Klagenfurt, Villach und ganz Kärnten.
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Bewertung anfragenOhne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer das Risiko bis zur Übergabe. Bei kleineren Schäden kann der Käufer den Preis verhältnismäßig mindern.
Wird sie ganz oder zu mehr als der Hälfte ihres Werts zerstört, gilt der Kaufvertrag nach § 1048 ABGB als nicht geschlossen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Ja. Üblich ist ein Stichtag für den Übergang von Gefahr und Zufall, Nutzungen und Lasten, etwa die Unterzeichnung oder die Kaufpreiszahlung.
Klären Sie, ab wann Sie das Risiko tragen. Nach dem Versicherungsvertragsgesetz tritt der Käufer grundsätzlich in die Gebäudeversicherung ein; lassen Sie sich den Schutz bestätigen.
Zustand mit Fotos, Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, Anzahl der Schlüssel und die übergebenen Unterlagen.
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